Bij het (ver)huren van een bedrijfspand is het van belang om te bepalen welk huurrechtregime van toepassing is. Of je nu huurt of verhuurt: het maakt een groot verschil in de rechten en plichten die je hebt. In dit artikel geven wij handvatten om te bepalen onder welk huurregime jouw pand valt en wat de bijbehorende voor- en nadelen zijn.

Waarom dit belangrijk is

Niet elke bedrijfsruimte wordt op dezelfde manier behandeld. Het huurregime bepaalt niet alleen de duur van de huurovereenkomst, maar ook de mogelijkheden tot opzegging, verlenging en bescherming tegen beëindiging. Bedrijfsruimtes die onder 7:290 BW vallen, bieden de huurder aanzienlijk meer bescherming, zoals minimale huurtermijnen en wettelijke opzeggingsgronden waar niet vanaf mag worden geweken. Bij een 7:230a-bedrijfsruimte is de situatie omgekeerd: hier zijn de huurvoorwaarden grotendeels contractueel vrij te regelen, waardoor de huurder minder bescherming geniet en de verhuurder meer speelruimte heeft.

De voordelen van het regime van 7:290 BW

Wettelijke minimumtermijnen  
Bij bedrijfsruimtes die onder 7:290 BW vallen, geldt de huurovereenkomst in beginsel voor een periode van vijf jaar en wordt deze daarna automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Wanneer de huur na de verlenging niet wordt opgezegd, loopt de overeenkomst vervolgens voor onbepaalde tijd door. Bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW ligt dit anders: daar zijn geen wettelijke minimumtermijnen of vaste looptijden, en zijn partijen volledig vrij om zelf de duur van de huurovereenkomst af te spreken.

Beperkte opzegmogelijkheden voor de verhuurder
Na de eerste huurtermijn van vijf jaar kan de verhuurder alleen opzeggen bij onbehoorlijk huurderschap (zoals structurele wanbetaling) of bij dringend eigen gebruik. Na de tweede termijn van vijf jaar komen daar twee extra gronden bij: als de huurder een redelijk nieuw huurvoorstel weigert, of wanneer de verhuurder de bedrijfsruimte nodig heeft om te doen waarvoor de gemeente de ruimte volgens het bestemmingsplan heeft bestemd. Dit speelt vaak alleen wanneer het bestemmingsplan is gewijzigd, bijvoorbeeld als de functie van de ruimte wordt aangepast naar wonen. In deze twee gevallen zal de rechter de beëindiging alleen weigeren als het voor de huurder onredelijk zwaar zou zijn om de ruimte te ontruimen.

Voor de huurder gelden bovengenoemde opzeggingsgronden niet. Deze kan de huurovereenkomst altijd - zonder opgave van reden - tegen het einde van de looptijd opzeggen.

Tussentijdse beëindiging door de verhuurder binnen bovengenoemde termijnen is bovendien alleen mogelijk via ontbinding van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld wanneer de huurder de huur structureel niet betaalt.

De genoemde opzeggingsgronden gelden niet voor 7:230a-bedrijfsruimte; voor deze ruimtes bestaan geen wettelijke opzeggingsgronden.

Onder welk huurregime valt mijn bedrijfsruimte?

Het juiste huurregime wordt bepaald door het feitelijke gebruik van de bedrijfsruimte, niet alleen door de omschrijving in de huurovereenkomst. Zo kan er bijvoorbeeld in het contract staan dat het om overige bedrijfsruimte gaat in de zin van 7:230a BW, terwijl in de praktijk het regime van 7:290 BW van toepassing is. Het gaat er dus om hoe de ruimte daadwerkelijk wordt gebruikt.

Wanneer valt een bedrijfsruimte onder het regime van 7:290 BW?

De bedrijfsruimte moet dan worden gebruikt als:

Voorwaarde is dat de bedrijfsruimte voor het publiek toegankelijk is en dat er roerende zaken of diensten worden geleverd. Ruimtes die hier niet onder vallen, vallen automatisch onder het regime van 7:230a BW. Zo valt een drinkgelegenheid van een sportclub er bijvoorbeeld meestal niet onder, omdat deze vaak alleen voor leden toegankelijk is en dus niet algemeen publiekelijk toegankelijk.

Grijze gebieden en gevolgen verkeerde kwalificatie

Het onderscheid tussen 7:290- en 7:230a-bedrijfsruimte is niet altijd eenvoudig te maken. Er bestaan diverse uitzonderingen en bijzondere situaties die de kwalificatie kunnen beïnvloeden. Niet elke bedrijfsruimte is meteen duidelijk in te delen onder 7:290 of 7:230a BW. Een onjuiste kwalificatie kan daarbij verstrekkende gevolgen hebben. Bij 7:290-bedrijfsruimte mag namelijk niet van de wettelijke regels worden afgeweken, terwijl bij 7:230a-bedrijfsruimte wél van de wettelijke regels mag worden afgeweken, zolang dit niet in het nadeel van de huurder is. Een fout in de kwalificatie kan ertoe leiden dat een ander huurrechtregime van toepassing is, met andere regels en onverwachte gevolgen voor zowel huurder als verhuurder.

Advies of beoordeling

Twijfel je over het huurrechtregime van jouw pand, of heb je een geschil met jouw (ver)huurder? Onze juristen hebben ruime ervaring binnen het huurrecht en helpen je graag verder.

Terug naar overzicht