Het verhuren van een tweede woning?

29 april, 2017 – Gerja Bas

De rente die banken bieden op spaarrekeningen is nog steeds historisch laag. Veel vermogenden zijn daarom op zoek naar andere manieren om een hoger rendement te behalen. In plaats van de banktegoeden tegen een minimale rente op de bank te laten staan, wordt er bijvoorbeeld geïnvesteerd in een voor de verhuur bestemde vakantiewoning of tweede woning. De verkoop van vakantiehuizen aan particulieren is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Er komen bij ons veel vragen binnen van mensen die een voor de verhuur bestemde woning hebben aangeschaft, maar niet precies weten waar ze op het gebied van de belastingen allemaal rekeningen mee moeten houden.

Toeristenbelasting

Als tegen vergoeding overnachtingen aangeboden worden aan personen die niet woonachtig zijn in de gemeente, mag die gemeente toeristenbelasting heffen. Gemeenten mogen zelf de hoogte van de toeristenbelasting vaststellen. De verhuurder moet zich melden bij de gemeente, aangifte doen en de verschuldigde toeristenbelasting afdragen. Bij langdurige verhuur (zoals kamerverhuur aan studenten) is toeristenbelasting dus niet aan de orde, aangezien de huurder dan ingeschreven zal staan op het huuradres en dus een inwoner van de gemeente is.

Inkomstenbelasting

Hoe de verhuur belast wordt voor de inkomstenbelasting hangt af van verschillende factoren. Er zijn namelijk verschillende soorten verhuur mogelijk. In de onderstaande voorbeelden gaat het steeds over de (al dan niet tijdelijke) verhuur van koopwoningen.

Langdurige verhuur van een deel van de eigen woning

Over de inkomsten uit kamerverhuur in de eigen woning betaalt een particuliere verhuurder tot aan een bepaald bedrag geen inkomstenbelasting. Als aan de voorwaarden voldaan wordt, heeft deze verhuur tevens geen gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. De vrijstelling voor kamerverhuur is € 5.164 per jaar. Het gaat hier om de huur inclusief de vergoeding voor energie, meubilair en dergelijke. Verder is het van belang dat het om langdurige verhuur van een onzelfstandige woonruimte gaat en dat de huurder officieel ingeschreven staat op het adres.

Langdurige verhuur van een zelfstandige woning of een zelfstandig deel van een woning

Een permanent verhuurde woning wordt voor de inkomstenbelasting als vermogen gezien. De woning wordt, net als bijvoorbeeld spaargeld of een beleggingsrekening, in ‘box 3’ in de belastingheffing betrokken. Als er geld geleend is om deze woning aan te kopen, moet deze schuld ook in box 3 aangegeven worden. Renteaftrek is niet mogelijk. Wel mag er een waardedrukkende factor (de leegwaarderatio) worden toegepast voor woningen die verhuurd worden en waar de huurder huurbescherming geniet. Box 3 werkt met een forfaitair rendement over het totale vermogen. Wat er daadwerkelijk op jaarbasis aan huur ontvangen wordt, is voor de verschuldigde inkomstenbelasting niet relevant. Als een zelfstandig deel van een woning verhuurd wordt, moet er een splitsing gemaakt worden tussen het verhuurde deel en de eigen woning. Hetzelfde geldt voor de lening die voor dit pand afgesloten is. Dit betekent dat slechts voor een evenredig deel van de schuld hypotheekrenteaftrek mogelijk is.

Kortdurende verhuur van de eigen woning

Het gaat hier om de situatie dat een huiseigenaar de eigen woning die hem normaal gesproken permanent ter beschikking staat, tijdelijk verhuurt aan derden, bijvoorbeeld via een website als Airbnb. De volledige woning wordt verhuurd op de momenten dat de huiseigenaar niet zelf gebruik maakt van de woning, bijvoorbeeld tijdens zijn vakantie. In zo'n geval dient 70% van de huur die de huiseigenaar hiervoor ontvangt, aangegeven te worden als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’ en wordt deze huur belast met inkomstenbelasting (maximaal 52%). Deze verhuur heeft verder geen gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. Vaak komt het voor dat niet de volledige woning wordt verhuurd, maar slechts een of enkele kamers. Bij deze vorm van verhuur worden vaak aanvullende werkzaamheden verricht door de verhuurder. Zo zorgt de verhuurder bijvoorbeeld voor het ontbijt, maakt hij de kamers schoon en zorgt er voor dat de gasten van schoon linnengoed en dergelijke voorzien zijn. Doordat er meer dan bijkomende werkzaamheden verricht worden, zal deze vorm van verhuur vaak als 'resultaat uit overige werkzaamheden' belast worden. De verhuurinkomsten minus de gemaakte kosten worden dan in de belastingheffing betrokken tegen maximaal 52%.

Kortdurende verhuur van een vakantiewoning of zelfstandige woonruimte

Voor de inkomstenbelasting maakt het niet uit of een woning of zelfstandige woonruimte langdurig of kortdurend verhuurd wordt. Voor kortdurende verhuur geldt dan ook wat hierboven vermeld is. De woning of zelfstandige woonruimte wordt belast als vermogen in box 3. Dit gebeurt op basis van de WOZ-waarde. De eventuele hypotheek voor de woning staat ook in box 3. Renteaftrek is niet mogelijk. Het daadwerkelijk behaalde rendement (de huur) is voor de inkomstenbelasting niet van belang. Belastingheffing vindt plaats op basis van een fictief rendement.

Omzetbelasting

Verhuur van onroerend goed is in de meeste gevallen niet belast met omzetbelasting. Een uitzondering hierop bestaat voor de verhuur voor een korte periode door een hotel-, pension, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Het kortstondig verhuren van een (deel van de) woning zal veelal leiden tot belastingplicht voor de omzetbelasting. De huurder dient zich te melden bij de Belastingdienst, waarna de Belastingdienst een btw-nummer toekent. Veruit de meeste huurders zullen onder de kleineondernemersregeling vallen. Deze regeling zorgt ervoor dat btw-ondernemers die op jaarbasis minder dan € 1.345 aan btw moeten afdragen, helemaal geen btw verschuldigd zijn. Is er in een bepaald jaar echter veel geïnvesteerd in de voor de verhuur bestemde woning, dan kan dit leiden tot teruggaaf van btw.

 


Terug naar overzicht